北京恒裕滨城养狗恒裕滨城一期豪宅住家典范
01 绝优地段，曾被冠名“深圳湾最牛违建”
恒裕滨城由恒裕集团打造，开发商实力很强，旗下开发的产品也有口皆碑。恒裕集团背景有多牛逼，相信久居深圳的人都略有耳闻，举一个简单的例子，恒裕滨城一期按照备案规划，最高只能建24层，但在交房前开发商竟在顶层多加盖了两层，业主请来吊挖掘机拉横幅抗议，上政府网站、论坛投诉，舆论哗然，南山区规划土地监察局也立案了，不过最后也不了了之，违建“顺利”完工。有关该事件始末，大家可网上搜索“深圳湾最牛违建拔高记”这篇报道。
回到正题，恒裕滨城一期项目自身还是存在很多值得一提的点。
项目位于招商东路与中心路交汇处，紧邻中心河，占地面积4.78万平米，共4栋小高层，264户，地下车位317个，基本能满足小区住户停车需要；容积率3.80，带空中花园，作为豪宅，容积率偏高，从外围也可以看到四栋建筑比较紧凑，不过在小区内部行走，花园布局让楼栋之间层次感比较强。
小区东面、南面均是深圳湾新兴豪宅区，北接后海总部基地，10分钟内可到宝能All City商场、深圳湾运动公园，地理位置优越，生活休闲便利；带深圳湾学校学位，单学位优势就让小区房价上升了不少。
2013年9月开盘时正处楼市下行期，A、B、C三栋精装大户型5万均价入市，开盘当天接近售罄，战绩可人，同年10月底D栋也入市。在大户型为主、双拼户型占据38%的情况下，能有此去化成绩，不得不佩服深圳在当时就已铸建的超强购买力。拿目前一套166平报价3500万的户型为例，13年一手买入总价要近900万，首付300万左右，如果按报价卖出，财富妥妥增加2000多万！很佩服当年楼市下行期买入的业主，一个人的眼光和勇气决定了他日后财富多寡。
小区景观资源在湾区来说，是比较憋屈的，小高层设计，没能像翡翠海岸、鸿威海怡湾一样拔得湾区头牌位置，邻居阳光海滨和绿海湾都是高层设计，高楼层海景资源不错，好在紧邻中心河，部分楼层高点的户型可透过皇庭港湾或者跟随中心河方向看海景。不过据现有规划，未来临近望海路要修建南山中医院，附近小区景观资源估计都要受影响了。
02 小而有层次，窄而不失礼
小区虽然只带空中花园、楼间距窄，但麻雀虽小五脏俱全，开发商在花园设计上颇具匠心，不乏风水因素在里面。古语有云：“宅以门户为冠带”，恒一每栋大厅都朝东南向，打造三进式入户礼序，一进仿古式半圆形门洞，并在门洞上并排栽种四颗树木，坐镇户宅，二进园林，以小桥为中轴，两边流水树木对称分布，三入门户，从单元大门到精装入户大堂，两梯三户，全程给住户营造“出入皆礼遇”的超强仪式感。
此外，小区虽没有大面积花园，但是与隔壁绿海湾隔了条非主干道，两个小区刚好形成围合式花园，恒一很多户型都看绿海湾花园，视野不错，住家也安静。
03 户型全部双阳台通透，单双证均有
恒一都是大户型产品，单双证均有，户型大气方正，但是赠送率一般，所以恒裕集团在打造恒二的时候把赠送这块弥补了。
小区户型比较单一，只有3种，每栋都一样，面积相差不大，01户型为111-113平左右的西南向3房，02户型为143-145平左右的东南向3房（几乎都是双证），03户型为165-167平左右的东南向4房。4栋中， B、C栋01户型是最安静的。具体每栋户型分布，可参见下图。
恒一在户型设计上，基本堪称完美，三种户型方正大气无死角，动静分离、功能齐全，客厅、餐厅均带阳台，通透性非常好，业主入住后户型结构基本不需要做任何改动，这点很是诱人。
各户型之间，布局大同小异，主卧均带大飘窗和落地窗浴缸，可能是楼间距太小的原因，02户型主卧私密性一般，飘窗能看到隔壁栋客厅阳台，3个套间能很好的满足老中少生活需要，不过这个面积在湾区的标配是4房，而它只是个3房，实用率显得有点不足；03户型主卧靠中心路这边，大尺度飘窗直面中心河和海景，景观极佳，不过临路也有点吵，而且次卧落地窗被承重墙占据了1/4高度，略感压抑；01户型则是厨房有点小。
01户型
02户型
03户型
其中01户型单证、面积小，总价相对其他大面积的来说会低点，但是单价高；02户型双证（个别楼层除外），总价相比01户型可能就差个几百万，缺钱还是缺名额，就看个人情况；03户型基本是单证，总价、单价都高，更加注重居住舒适度的人会选择这种。
恒一这3种户型，除了02户型主卧私密性一般外，没有明显不足，基本上都达到了豪宅需要的双阳台通透，保证每个房间面积都不会小，在当时来说，可能湾区很少有小区能与其媲美，但现在就不一定了。不过住家属性很好，小区房源流动性不大，价格也一直稳步上扬。
目前在卖房源10套左右（有些卖了一年多还没成交，都不急卖），均价从15-18万不等，很多业主选择出租，因为一手买来到现在，月供基本都不成问题，如果看好未来仍有升值潜力，肯定是继续持有。
04 住家10分，投资5分以下
如果你抱着投资湾区的心理来买恒一，真心不建议，毕竟都是大户型，总价和单价都已经很高了，小区成交也不活跃，要么就只选单证。当初买这里的基本上是住家人群，有投资的早在15年那波就出清了，后来学位划到深圳湾学校后，业主们更是惜售，要么就是像现在挂高价卖。
而且，恒一现在的处境很尴尬，一是被恒二把价格带起来了，但又被恒二给比下去了，恒二小区大且新，户型更实用，个别户型卖出豪宅价的同时在豪宅品质上虽略显遗憾，但次新盘，交房后投资客都在陆续出手，谈价空间大，目前来看成交很活跃，不管是自住还是再投资，都给人更美好的想象。
再者，湾区豪宅配建已经很成熟了，同等价位，选择很多，没有恒二还有翡翠海岸、鸿威海怡湾，这也是其在近几年热度不断降低的原因。所以回到我们开篇的疑问，恒一成交量少着实情有可原。
但是它户型设计上是没得挑的，看中恒裕品质、想买通透性十足的豪宅住家，学位也不差，恒一还是值得买入。此外，这里投资客少，小区房价不会出现大幅度波动，住家氛围也好。
说到这个住家氛围，恒裕一二期有个鲜明的对比就是，在恒一的小区花园里，你除了看到物业人员在打理花园外，几乎很难看到花园里有人来回，中介更是少；恒二的话，目前入住率还不高，但是投资客交房后都在出货，小区目前人员进出频繁，经常都是中介带客户来看房，还有业主在装修，白天噪音大。所以单看住家这点，恒一胜出。
05 结语
总得来说，恒一是个缺点不明显的豪宅，但是体量小、没有大花园，与湾区其他豪宅相比又没有竞争力，投资的话目前价格有点高了，最佳选择是买来住家，这与小区调性也吻合。
欢迎大家点击关注，共同探讨房产置业问题，也可私信！
