福州晋安客厅装修报价多少晋安湖的保利国贸
最近，有网友问保利国贸天琴湖（下简称天琴湖）怎么样，多少价格合适？
1、
天琴湖位于前横北路西侧（东2.5环），福新路北侧，属于东区板块。
从卫星图可知，区位有如下特点：
成型的市政路网，毗邻地铁4号线后屿站，交通通达性好，不足是东侧楼栋靠近前横路即东2.5环，未来如果规划高架桥，势必影响居住。
周边丰富的配套，近的有鹤林生态公园、晋安湖公园、市少儿图书馆、群众艺术馆等，远一点有晋安区体育馆、福建省儿童医院和东二环泰禾广场；其中市少儿图书馆、群众艺术馆在建中，是重要文教配套，对于生活帮助较大。
项目所在是晋安东城新区，有一系列新盘在建或者已经交付使用，目前入住率并不是很高，未来有提升空间。
项目离晋安湖有距离，并非一线湖景，加上隔壁地块规划为商业建筑，未来看湖成色无法保证，建议买房人理性看待。
2、
天琴湖是继建发缦云（仓山奥体）、国贸天琴湾（闽江北CBD）、中建元亨府（马尾快安）后，福州第4座“立体生态住宅”的楼盘。项目占地面积58.1亩，总建筑面积约13.84万㎡，为纯商社区。共规划12栋27-32层住宅（1#-3#、5#-13#）及配套商业。户型主推135、143、168、200㎡，合计708套，100%全装修交付。
从楼栋布局看，项目采用行列布局（因地块本身是长条型），南低北高，一字排开，其中有6栋楼靠前横路，因此楼栋价值方面，要逊色与不靠大马路的其他6栋。
从定位看，天琴湖是一个改善为主，豪宅为辅项目，结合开发商保利和国贸实力，这个定位还是很精准。
项目相同面积段的户型一般有两种，区别在于阳台位置和赠送面积，具体因楼层不同而不同：
135㎡点评：两个135㎡户型均为四房朝南，大面宽设计，总体布局相同，两个阳台分布也各有亮点，但是个人倾向于下面135㎡户型，因为两个南向阳台冬天更舒服，反之北向阳台冬天刮西北风。
143㎡点评：总体布局与135㎡相同，均为大面宽和方正户型，区别在于尺寸更大一些。
168㎡点评：为了发挥看景功能，这个户型设计稍显复杂，餐厅均位于中间，采光会稍显不足，同时南向卧室通透性也降低。
总的来说，从已经上市的同类型产品对比，这种所谓第四代生态住宅公摊均较高，可以说所谓赠送面积，是羊毛出在羊身上。
3、
周边在售项目有中海晋安湖叁号院、联发君樾府、榕发揽湖郡等，其中榕发揽湖郡定位偏刚需，与该项目存在鸡头凤尾竞争关系，主要存在于揽湖郡120㎡以上户型；至于联发君樾府区位偏弱，但是凭借毛坯销售，有价格优势；而中海晋安湖叁号院与天琴湖区位相近，且部分户型面积也相近，两者互为竞争对手。
2022年5月27日，福州国贸以底价24.56亿竞得福州宗地2022-18号，楼面地价2.26万元/平方米，对应项目即为“湖映公馆”，虽然地块商品住宅销售指导均价为4.5万元/㎡，但是前车中海晋安湖叁号院精装修3.65万/㎡入市，结果销量惨淡，如今即使降到3.3万/㎡，去化也很一般，那么想必天琴湖不可能按4.5万指导价。
价格方面，一般来说楼面地价加1万，可保证项目有利润，至于保成价格，一般在土拍楼面价基础加5000元即可；结合中海晋安湖叁号院3.65万精装修备案以及五里亭的保利招商和樾风华的3.6万精装修，我们推测天琴湖入市均价有可能也是3.65/㎡万精装修。
但是具体结合楼栋价值和东区行情，对于买房人来说，这个项目多少价格算合理？
上图为保利招商和樾风华、中海晋安湖叁号院和天琴湖区位对比，显然和樾风华要更靠近二环。
那么三者对比，对比中海晋安湖叁号院，天琴湖强在社区完整性；对比和樾风华，天琴湖区位要稍逊一筹（和樾风华到晋安湖距离也尚可）。
综合叁号院和和樾风华去化率，我们认为天琴湖沿前横路的6栋楼，均价在3.3万较合理，而不沿街的楼栋在3.5万较合理，这样的价位对于买房人具有一定吸引力。
