永海家用电器批发零售维修房屋租赁合同纠纷
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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版
《民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”这个规定在司法裁判的时候应当得到充分考虑，尤其是在不实质损害当事人的私权利的情况下，这个规定应当作为引导司法裁判方向的重要依据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第7条至第12条对合同无效或终止背景下房屋承租人所作的装饰装修扩建的处理做了规定，这些规定主要考虑了合同效力、双方的过错、出租人是否同意利用等来判断是否恢复原状、装修残值损失的分担、装修剩余价值的利用及补偿等，即这些规定主要考虑的是合法的私权利如何保护，但是并未过多的考虑节约资源、保护生态环境等公共利益。
装饰装修、恢复原状、再装饰装修会造成比较大的资源浪费和环境破坏。司法实践中，很多厂房、办公、酒店等的承租人为了实现其经营目的而需要花费巨额资金对租赁房屋进行装饰装修，且装修完毕后还要治理因装修导致的甲醛等室内空气污染，这个过程既是租赁合同当事人的成本投入和损失，也会消耗很多资源、带来一定的环境负面影响，甚至还会给周围的邻居带来不良影响。而租赁合同期限届满后，尤其是因租赁合同一方违约而导致租赁合同提前解除后，新的承租人往往和原承租人所从事的往往是同一行业，原承租人的装饰装修大部分都可以得到利用，且这种利用对于新的承租人“拎包入住”降低装饰装修的资金成本及时间成本帮助很大。简言之，从理性的角度，对于有些装饰装修，恢复原状对各方当事人和社会可能“皆输”，而继续利用原装饰装修对于各方当事人和社会可能“皆赢”。在此背景下，法院在处理房屋租赁合同纠纷中所涉装饰装修等问题的时候，既要充分考虑私法自治，也要考虑《民法典》第九条规定的节约资源、保护生态环境的理念，通过释明法律规定来正确引导诉讼当事人作出合理的诉讼选择，在必要的时候通过自由裁量权来实现最好的司法裁判社会效果。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些关于租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看）
附：永海酒店与椰岛公司房屋租赁合同纠纷案
案情简介：2018年11月13日，椰岛公司（甲方、出租人）与郑某某（乙方、承租人）、黄某某、曾某某（丁方、乙方保证人）签订了《租赁合同》，约定：乙方按本合同承租的物业若由乙方（或由乙方控制）设立的酒店运营公司（以下简称“运营公司”）实际使用并运营，运营公司将作为本合同的承租主体，依照本合同所确定的各项条款与甲方签订租赁合同或与甲乙双方签订让渡合同权利义务的三方协议，新合同或三方协议签订后，本合同项下乙方的所有权利和义务均由乙方让渡至运营公司，乙方对运营公司义务的履行承担连带保证责任，若该运营公司最终未能与甲方签署租赁合同或三方协议，且责任不在甲方，则视为乙方违反本合同约定，甲方有权单方解除本合同。
甲方出租给乙方的物业坐落于上海市双联路88号B栋，建筑面积约为18,273.90平方米。乙方承租用于设立亚朵S系列商务酒店。本合同租赁期限为12年。租赁起始日从2018年12月1日起计算。考虑到需要较长装修期因素，甲方同意免收第一租赁年度的第1、2、3、10、11、12月共6个月的乙方应付租金，但因租赁物业产生的除租金外所有费用（包括且不限于水、电、物业费等）均需由乙方自行承担。甲方于2018年11月17日前向乙方交付租赁物业作为装修使用，乙方装修期为自2018年12月1日起至2019年5月31日止。租赁期间租金为：第一年至第三年为3.35元／平方米／天；具体的租金金额计算方式见附件。
本合同签订后，乙方应当向甲方支付押金，押金的数额为本合同约定的第一年租金标准的二个月租金数额总和。押金于双方签订正式《房屋租赁合同》当日支付。本合同有效期内，该押金由甲方保管，不计利息。本合同终止且乙方交付租赁物业时，扣除依据本合同乙方应承担而未支付的费用后，押金由甲方无息返还给乙方。
乙方同意，乙方欠付租金期间，未经甲方书面批准，该租赁物业内装修设施、乙方的商品、货物及办公用品不得自租赁物业移出，否则甲方有权采取必要强制措施以制止且无须对乙方承担任何责任。
8.1.1无论何种原因，如无续约，或本合同终止或解除后，乙方需立即停止在租赁物业内从事任何经营活动，并应在合同终止或解除次日起15个工作日内（以下简称交还期）撤出其全部物品和人员将租赁物业交还甲方。甲方验收认可后，双方签署《物业交还确认书》，该确认书签署之日视为乙方迁出物业之日。
8.3“遗留物处理”如双方签署了《物业交还确认书》，或应交还日后双方未签署《物业交还确认书》，但乙方已经实际搬离租赁物业，租赁物业内如仍有遗留物，该遗留物即视为乙方遗弃物，甲方有权予以处置，乙方无权追索损失。
8.4“保持原状”租赁期满或本合同解除后，乙方应当将租赁物业保持原有良好状态之现状交付甲方，该良好状态系指租赁物业及其所有设施、设备、附属装修等能够达到行业自然使用状态；租赁期满或本合同解除后，除非甲方有权依据本合同予以留置，属乙方自购的设备、物品等可移除物，乙方可以拆除撤回，不在交付之列。本条款所述的可移除物系指非固定于建筑物上的物品。但是如遇以下两种情况中的任何一种情况，乙方应负责恢复租赁物业的原状，由此发生一切费用皆由乙方承担。乙方也可委托甲方进行清理，并缴纳清除费（甲方有权按市场价核算费用）。乙方缴纳该清除费后，无论本合同因何种原因终止，房屋恢复原状工作由甲方负责进行，乙方不再承担房屋恢复原状义务。该清除费由乙方在合同解除前支付给甲方，否则甲方有权从押金中扣除，如果押金不足抵扣甲方有权继续追索（包括利息）。（1）如租赁物业及各项设施设备未能保持良好状态，甲方不愿接受装修现状。（2）新的承租方不愿接受租赁物业装修现状。
8.5“强制收回”合同终止或解除后，如果乙方未能按时撤出租赁物业，甲方有权强制收回租赁物业而无需得乙方的同意，且甲方不对乙方的任何装修及其他投入予以补偿。
9.3合同终止或解除后，乙方应立即向甲方支付本合同项下应支付的任何款项，在乙方履行了本合同规定义务后，甲方应立即将乙方交存于甲方的押金、定金、及尚未发生使用的租金和物业费全额退还乙方，如乙方违约除外。
10.1任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于当期六个月租金数额总和的违约金。一方违约时，另一方也可要求对方赔偿因提前解除合同而给另一方造成的损失。乙方违约导致合同解除，乙方需向甲方补支付第一租赁年度的6个月租金（即甲方免收的租金），甲方有权直接以乙方的押金冲抵租金或违约金或损失，押金余额不足抵扣的，甲方有权向乙方继续追索；甲方违约导致合同解除，除按10.1条规定向乙方支付违约金外，造成乙方损失的，另按本合同第10.4.1条执行。合同还约定了其他事项。
该合同由甲方签字盖章确认，乙方、丁方签字确认，永海酒店盖章确认，并注明永海酒店系本合同第2条约定的乙方设立之运营公司，确认承担本合同项下的承租方所有义务。
合同签订后，椰岛公司与永海酒店签订了《椰岛亚朵酒店租金计算方式》，约定租金计算方式：每月租金等于当期日租金标准乘以租赁建筑面积乘以365天除以12个月。第一至第三年即2018年12月1日至2021年11月30日月租金为1，852，721.56元。备注：此份附件修改日期为2019年3月4日，此前租金计算方式作废，以最新修改日期为准。
永海酒店已于2018年12月17日办理营业执照，注册地址为系争房屋地址。永海酒店于2018年11月、2019年1月分三笔支付椰岛公司履约保证金5,562,639.93元。2020年2月1日之前的租金，双方已经结算完毕。之后的租金永海酒店仅支付1,950,000元。后租赁双方就租金减免事宜无法达成协议。2020年4月9日，永海酒店向椰岛公司发出告知函，要求解除租赁合同，要求椰岛公司在二日内安排人员办理酒店房屋的移交手续。椰岛公司在2020年4月10日收到告知函。2020年4月15日，永海酒店将酒店大门钥匙及总卡交接给椰岛公司方物业管理客服赵洁，由赵洁与永海酒店签写《交接单》一份。2020年4月25日，永海酒店要求搬离物品，椰岛公司予以阻止。
后椰岛公司向本院起诉请求：一、判令确认椰岛公司和永海酒店签署的《租赁合同》于2020年5月20日解除；二、判令永海酒店向椰岛公司支付自2020年2月1日至2020年5月20日欠付的租金人民币4,826,392.48元；三、判令永海酒店向椰岛公司支付逾期付款违约金（以4,826,392.48元为本金，按日千分之二的标准，自2020年5月21日开始计算，计算至2020年7月29日，为1,497,390.53元）；四、判令永海酒店向椰岛公司支付房屋占用使用费（按日121,822.79元的标准，自2020年5月21日开始计算，计算至2020年7月29日，为8,527,595.30元）；五、判令永海酒店向椰岛公司支付根本违约金11,116,329.40元；六、判令永海酒店向椰岛公司支付免租期的租金11，116，329.40元；七、判令永海酒店办理其使用“上海市青浦区徐泾镇双联路68、88号1幢B座”地址注册或备案的营业执照、特种行业许可证、公共场所卫生许可证以及公共集聚场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的地址变更登记或注销手续；八、判令黄某某、曾某某和郑某某对永海酒店前述所有诉请承担连带责任；九、诉讼费由永海酒店承担。审理中，椰岛公司申请撤回第三项及第七项诉讼请求，椰岛公司新增一项诉请，即要求永海酒店腾退位于上海市青浦区徐泾镇双联路88号B栋房屋。
本院于2021年4月20日作出（2020）沪0118民初21689号一审判决，认为鉴于椰岛公司于2020年4月25日已经实际控制并收回房屋，且在2020年5月26日将系争房屋出租给案外人，椰岛公司再行主张房屋占用使用费，无相应依据，本院不予支持。因椰岛公司阻挠永海酒店搬离，永海酒店尚有物品遗留在房屋内，现双方对腾退房屋无争议，本院予以准许。本案中，因系永海酒店提出解除合同搬离房屋，且未按约支付租金，显属违约，理应承担违约责任。故判令：一、确认上海椰岛企业发展有限公司诉上海永海酒店有限公司签订的租赁合同于2020年4月25日予以解除；二、上海永海酒店有限公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇双联路88号B栋房屋；三、上海永海酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海椰岛企业发展有限公司欠付租金人民币3,278,227.87元；四、上海永海酒店有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海椰岛企业发展有限公司违约金人民币3,705,443.12元；五、上海永海酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海椰岛企业发展有限公司免租期租金人民币11,116,329.40元；六、黄某某、曾某某、郑某某对上海永海酒店有限公司上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回上海椰岛企业发展有限公司的其他诉讼请求。
后永海酒店不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理，于2021年10月29日作出（2021）沪02民终7990号终审判决，确认永海酒店擅自解除合同，构成根本性违约，应承担相应违约责任，但欠付租金期间系新冠疫情严控期间，基于公平原则，减免永海酒店一个月租金；根据履行情况确定免租期损失。故判令：一、维持上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初21689号民事判决主文第一、二、四项；二、撤销上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初21689号民事判决主文第三、五、六、七项；三、上海永海酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海椰岛企业发展有限公司欠付租金1,425,506.31元；四、上海永海酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海椰岛企业发展有限公司免租期租金980万元；五、黄某某、曾某某、郑某某对上海永海酒店有限公司上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；六、对上海椰岛企业发展有限公司其余诉讼请求，不予支持。
另查明，2020年9月18日，椰岛公司与新租客上海元开投资管理有限公司签订租赁合同，约定元开公司承租系争房屋用于经营“瑞廷西郊”酒店，租期自2020年7月1日起至2035年6月30日，免租期2020年7月1日起至同年10月9日、2022年6月1日至同年6月30日和2023年6月1日至同年6月30日。
本案审理中，经永海酒店申请，本院依法通过上海高院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对永海酒店对系争房屋的装修残值进行审价。椰岛公司及新承租人上海蟠龙酒店管理有限公司均不同意配合现场勘验，后审价机构针对永海酒店提供的装修合同、付款凭证、图纸进行审价，确认装修工程原值为37,772,180元（其中有合同无采购凭证的装修工程原值为1,116,710元）。双方均确认装修折旧期起点为2019年9月1日（装修竣工日期）。报告中记载：永海酒店认为折旧应按租赁合同的12年计算，折旧截止点为2020年4月25日（永海酒店实际退场日），故折旧期为8个月。椰岛公司认为折旧期为税法规定的5年，截止点为2021年9月30日（出具鉴定初稿日期，最终由法院确定），折旧期为25个月；并认为未经现场勘验，不认可。为此永海酒店支付审价费329,466元。
后经椰岛公司申请，永海酒店、椰岛公司、上海华瑞建设经济咨询有限公司三方派人现场勘查后，永海酒店与椰岛公司确认：系争房屋11楼已重新装修，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具补充说明：永海酒店对11楼装修投入为2,634,154元[其中有图纸无合同依据（采购凭证）的为28,461元]。
上海华瑞建设经济咨询有限公司派员到庭陈述称，本次审价采用现行的2016定额，但是永海酒店提供的合同报价低于定额，故审价金额高于永海酒店合同报价2,900万元。报告涵盖的内容是装饰部分：给排水、空调（无主机外机，仅包含附属设施）、电器（含灯具）、强电弱电，不包含消防。其中有合同无采购凭证的装修工程系灯具安装工程，从常理推断，必然会产生，否则酒店无法正常经营。经现场勘查，除11楼全部改装外，其余审价区域的装修均与图纸相同。
审理中，新承租人仅同意本院、鉴定机构及双方当事人查看系争房屋的地下室、大堂和11楼及一间客房。
永海酒店于2021年12月10日、2021年12月29日两次上门搬离物品。永海酒店确认在主张返还的物品中已搬离如下物品：大床垫63个、小床垫23个、圆角沙发2个（即公区沙发）、绿色圆背椅3个（即客房单人沙发）、大堂长沙发1个（即组合沙发）、破损大理石方桌3个（1米X1米），另搬走大理石圆桌3张、木圆桌4个、椅子2把。椰岛公司称搬走的不止上述物品，但没有证据。
裁判观点【案号：上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初23874号】：生效判决已确认永海酒店根本违约，本案租赁合同于2020年4月25日解除，并判令永海酒店腾退房屋，支付剩余租金、免租期租金、解除合同违约金，并未处理押金。而根据合同约定，合同终止或解除后，押金应扣除永海酒店应付未付费用后返还或永海酒店履行义务后返还，未明确约定在永海酒店违约时可以没收。故对永海酒店要求椰岛公司返还押金5,562,639.93元的诉讼请求，本院予以支持。
关于装修补偿和物品返还问题。因本案租赁合同于2020年4月25日解除，而当天椰岛公司阻止永海酒店搬离，并非永海酒店逾期不予搬离，故不能适用合同第8.5条约定。而双方针对形成附合的装修损失承担事宜并无其他约定，故根据相关法律规定，本案系永海酒店违约导致合同解除，椰岛公司应在同意利用范围内适当补偿永海酒店。椰岛公司自认于2020年5月26日将系争房屋的办公室给新承租人使用，于2020年7月1日起正式出租，且新承租人仍然经营酒店业务，椰岛公司虽主张新承租人将拆除原装修重新进行装修，但新承租人利用永海酒店的装修及物品进行经营的可能性较高。即使椰岛公司及新承租人陈述将重新装修，但此举明显与民法典倡导的节约资源的理念相违背，将造成极大的资源浪费。故根据实际履行情况，本院酌情确认椰岛公司应支付装修补偿款4,000,000元。
关于永海酒店主张的可移动物品，其中双方均确认永海酒店已搬离的物品，本院将予以扣除。椰岛公司确认遗留的皮沙发属于永海酒店应腾退的物品，另案中已处理腾退事宜，故本案中不予处理。关于其他物品，因椰岛公司不同意清点和返还，故本院酌情确认椰岛公司应支付永海酒店折价款600,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下：
一、被告上海椰岛企业发展有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告上海永海酒店有限公司押金5,562,639.93元；
二、被告上海椰岛企业发展有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告上海永海酒店有限公司装修补偿款4,000,000元；
三、被告上海椰岛企业发展有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告上海永海酒店有限公司物品折价款600,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170,632元，由上海永海酒店有限公司负担85,632元，上海椰岛企业发展有限公司负担85,000元。审价费329,466元，由上海永海酒店有限公司负担169,466元，上海椰岛企业发展有限公司负担160,000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
